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新加坡2019买房租房攻略

  中国和新加坡房产比较

  中国和新加坡的房产差异几何?

  具体请参考下表:

  片区划分以及房产均价?

  新加坡该如何划分?如果按照功能来分的话,可以参照下图,可以说是非常的形象了:

  其中,“有钱人”部分通常指代是传统的市中心9,10,11邮区,“海滩”部分指的东海岸15邮区。这些都是最热门的投资地点。

  新加坡可以分成三环。一环和二环构成中央区,其余的是三环。每个片区平均房产尺价如下图:

  新加坡三环划分

  【核心中央区-一环】 :1,2,6,9,10,11这个邮区组成了一环。其中1,2,6属于中央商务区,是金融中心,世界500强扎堆的地方。9,10,11区是传统意义上的高档住宅区,9区有举世闻名的顶级购物中心乌节路,10区是闹中取静的武吉知马有地私宅+学区,李连杰,赵薇,海底捞老板,戴森老板,阿里巴巴老板都为这个片区背书,11区是整个东南亚的医疗中心,有着最先进的医疗设备和最专业的医疗团队。

  【中央周边区域-二环】 :3,4,5,7,8,12,13,14,15,20这十大邮区组成了二环,性价比高,到市中心一般30分钟公共运输。这里的每个片区都各有特色,其中5区金文泰有亚洲第一名校国大;20区碧山有新加坡最大的麦里芝蓄水池,14区亚龙是美食娱乐的天堂,15区东海岸风光秀丽,是和9,10,11区并驾齐驱最受投资者青睐的片区之一,有着本地最美的海岸线,沿海步道以及美食。

  【中央外部区域-三环】 :三环包含了新加坡的东部,西部片区,北部和东北部。组屋比较多,每个区都有一个区域中心,东部的是淡滨尼,西部的是裕廊,北部的是兀兰,东北部的是实里它。区域中心大都配备完善的设施,方便周边居民的饮食起居购物娱乐,同时政府也将会在区域中心创造更多的就业机会,方便居民就近办公,不仅为市中心分流,也为个人节省下交通和时间成本。

  关于租房的那些事

  初来乍到新加坡,第一件事就是租房。租房主要讲究便利性,地点便利+生活便利。

  租房的流程:

  1:联系中介并确认地点偏好,租房人数,准证类型,是否要家具,租期等。

  2:约定时间开始看房,筛选出自己的喜欢的房子。

  3:签订租房意向书(Letter of Intent)并且下诚意金(Good Faith Deposit)。诚意金一般是一个月的房租。

  4:如果房东同意并签署了租房意向书,那么中介会开始起草租房合同(Tenancy Agreement),租房合同大同小异,根据房东和租客的具体要求微调,(P.S.有些雷区需要注意,这个在后面会提到)当双方都同意租房合同上面的条款以后,约定时间会面签署正式的租房合同。然鹅,如果在规定的时间内双方无法就条款达成一致,房东需要把诚意金退回给租客。

  5:租客需要在签订合同的14天内支付租房印花税。印花税是为了让合同具有法律保障,将来如果出现纠纷,小额法庭可以保障双方利益。

  6:记得在正式入住之前就要开通水电网,保证无缝入住体验。

  租房的费用:

  押金+租金: 租一年押1付1,4000+4000=$8000

  佣金: 半个月租金+GST,2000+2000*7%=$2140

  印花税: 整个租期的租金的千分之四,12*4000*0.4%=$192

  其他: 水电网络开通的押金,$150+$200=$350左右。

  算在第一个月的账单里

  总计:8000+2140+192+350=$10,682

  租房的注意事项:

  家私清单: 家私清单(inventory list)是要在交房的时候做好的,租客最好拍照记录下入住时候的屋子情况,这样在退房的时候可以作为依据,不怕房东无理克扣押金。

  空调清洗: 租客是有义务每个季度清洗空调的,最好是和空调公司签订合同,这样不仅便宜,而且省事。切记保留住单据,退押金的时候需要用到,很重要!

  窗帘干洗: 有些房东在交房的时候有干洗窗帘,那么租客在退房的时候也需要干洗一次窗帘,要保留收据。

  卫生清洁: 退房的时候需要做一次清洁,最好找专业的公司做,不要找兼职的阿姨做,这样不会给房东留下口实。要保留收据。

  小额修理: 一般来说租客入住有1个月的保修期,超过1个月,小额修理(比如灯泡坏)租客自己负责,费用大概在150-200左右,超过就不正常了。

  提前解约: 如果是签订两年合约,又担心因为一些意外需要提前解约,最好放上一个提前解约条款(Early Termination Clause)。在这个条款下,租客需要最少住满一年,之后提前给两个月通知,就可以合法的提前解约了,但是需要比例赔偿房东中介费。

  租期及人数: 新加坡租房,私宅最短的合法租期为3个月,最多可住6个人。不符合上述条件的合同都是违法的。

  退还押金: 房东需要在租客搬走的14天内检查房子的情况,并相应的退还押金。如果物件是租客损坏,那么按照市价赔偿,如果物件是正常折旧,那么不应算在租客头上。退押金是最容易出现纠纷的,租客有自己的中介较容易讨回押金。记得在租约开始的时候要支付印花税,这样才可以在出现纠纷的时候受法律保障。

  关于买房的那些事:

  学区房如何选择?

  (南洋小学)

  说起学区房,在天朝可是兹事体大,诸如“100万买8平米学区房”,“1000万富豪买地下室学区房”之类的热点新闻是屡见不鲜。

  虽然有点夸张的成分,但是中国人对孩子教育重视的程度也可见一斑。那么问题来了,新加坡有学区房吗? 和国内有什么差别呢?

  不同于国内的学区房是小学,中学都派的上用场,新加坡的学区房只有在报考小一的时候起作用,而到中学阶段就是看小六会考(PSLE)的成绩全岛招生了。

  新加坡小学没有官方的排名,用政府的话说,每所小学都是好学校。

  其中,9所有天才班(Gifted Education Program,简称GEP)当然是名校。 非官方的学校排名可以参考KiasuParents网站,基本上前30名以内的都可以算是名校。武吉知马,碧山,都是学区房扎堆的地方。

  (GEP的黄色信封)

  报考小学,需要记住一条规律 【学校关系>身份>地点】 。意思就是,入学难易与学校的关系最重要,其次是公民身份或者PR身份,最后才是学校距离。

  基本上,小学招生包括这么7个阶段,按照优先等级降序排列:

  1)阶段1 :兄弟姐妹正在该学校就读的,秒进

  2)阶段2A1: 父母是该校校友会成员,校董或者理事会成员。拼爹拼妈阶段开始

  3)阶段2A2: 兄弟姐妹父母曾经就读该校,或者,父母是该校的教职员工

  以上的三个阶段基本上和新移民,PR以及外籍人士没什么缘分,下面四个阶段才是需要关注的。在下述的任何阶段,优先级为:公民>PR>学校一公里内>学校两公里内>学校两公里外

  4)阶段2B :父母在该校做义工满40个小时,或,父母是活跃的社区领导,或,被该学校相关的机构(教堂,慈善机构,会馆等)写推荐信认可。

  5)阶段2C :开放给公民或者永久居民,距离优先

  6)阶段2C补充 :开放给公民或者永久居民,距离优先

  7)阶段3 :开放给所有人

  由上可见,前3个阶段对有资源的公民来说有优势。从2B阶段开始,才是公平竞争的主战场。

  对于新移民和PR,建议提前做好准备 ,根据往年各个小学的报名数据分析2B及2C阶段报名超额情况,做学校义工,参与社区活动,承担社区领导职务,这样下来上名校的概率就比较大了。

  同时,也需要做好两手准备,万一上不了名校,至少也要有一个邻里学校可以进。

  入手一套公寓要多少钱?

  1)首付: 购房第一套房子的首付为总价的25%,其中5%必须用现金,剩下的可以用现金或者CPF来支付

  2)印花税: 所有买家,无论什么身份,都需要支付印花税。印花税可以用现金费或者CPF来支付。简便的计算公式如下:

  *少于或等于100万的房产,印花税的计算公式为 【房价 * 3% - 5400】

  *高于100万的房产,印花税的计算公式为 【房价 * 4% - 15400】

  3)额外印花税: 额外印花税的税率可以参照下表

  4)律师费: 律师费一般在2500~3000左右

  下面我们用$100万的公寓举个例子,看看不同的身份,在交易的不同阶段,分别需要支付多少费用:

  公民

  PR

  外籍人士

  如上可知,$100万的新公寓,前期需要准备的现金+CPF,针对公民,永久居民和外籍人士,分别是 $277,100, $327,100和 $477,100。月供从前期的$195递增,项目完成后需要缴付的最终月供为$2,921(预计)。

  选择99年还是永久地契?

  选择99年还是永久地契,相信这是许多买家纠结的问题之一。

  先抛结论,

  “刚需上车盘选99,中短期持有选99,高租金回报选99”

  “长期持有选永久,老牌核心段选永久,”

  买房投资主要讲的是两个方面,一个是租金回报率,一个是资产增值率 。下面我们来比较一下99年和永久地契在这两个指标上的表现:

  -租金回报率:

  99年地契的租金回报率是高于永久地契的。

  (此图为回报率)

  一方面,同一个地段的房子,在其他条件持平的情况下(比如,公寓新旧情况,公寓设施,生活设施,交通等),租金基本是一样的,因为租客不在乎房子的地契类型,而是小区的舒适度和便利性。

  另一方面, 99年的房子买入价平均比同地段的永久地契便宜20%左右。租金一样,购房成本便宜,所以99年地契的租金回报率是高于同地段永久地契的。

  再者,永久地契是新加坡建国前的产物。现在所有新售卖的土地都是99年的,所以新楼盘大多数也都是99年的,如果投资者想通过买楼花的方式来赚取价差,99年是更好的选择。

  -资产增值率:

  地契类型对房价的影响,在中短期内不大。

  影响房价的因素,主要从宏观和微观两方面着手。

  -宏观层面 ,按照任泽平博士的说法,房产短期看金融,长期看人口。宏观环境有利,房价上扬,反之亦然。

  -微观层面 ,看的主要是入场价格,地点,学区,楼盘品质,保养情况,公寓设施,生活配套,周边片区发展规划,稀缺性,地标属性等等。以上这些属性大部分可以满足的,就是精品,是爆款。这种楼盘的需求量是大的,交易量也是多的,价格自然坚挺。

  从上述分析可得知,中短期内,地契并不是影响房价的主要因素之一。地契属于微观层面的一个影响因素,长期而言,对房价会有影响。通常20年的屋龄是一个分水岭。

  购房基本流程有哪些?

  洋洋洒洒写了这么多内容,在新加坡租房和买房确实是大家会面临的问题。 也希望这篇文章能给大家带来一些帮助!

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